Heizkosten bei Mieterwechsel
Bei einem Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode muss der Vermieter keine Zwischenabrechnung erstellen. Stattdessen müssen am Ende der zwölfmonatigen Abrechnungsperiode die für die Wohnung angefallenen Heizkosten anteilig auf den aus- und einziehenden Mieter aufgeteilt werden. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist dabei zwischen den verbrauchsunabhängigen und den verbrauchsabhängigen Kostenanteilen zu unterscheiden.
Der verbrauchsunabhängige Kostenanteil (30% bis 50% der Heizkosten) wird nach einer so genannten Gradtagszahlentabelle zwischen Vor- und Nachmieter aufgeteilt. In dieser Gradtagszahlentabelle (VDI-Norm) werden langjährige Erfahrungswerte für den Verbrauch in den einzelnen Monaten im Verhältnis zum Jahresgesamtverbrauch festgelegt. Jedem Monat ist ein bestimmter Promillewert zugeordnet, der umso größer ist, je mehr Heizkosten erfahrungsgemäß in diesem Monat anfallen.Theoretisch könnten die verbrauchsunabhängigen Kostenanteile auch zeitanteilig, also entsprechend der Wohndauer, auf den aus- und einziehenden Mieter verteilt werden. Das ist aber ungerecht und in der Praxis sehr unüblich.Wer in den kalten Wintermonaten beispielsweise von November bis Februar in der Wohnung gewohnt hat, hat sicher mehr Heizenergie verbraucht als der Mieter, der von März bis Oktober hier gewohnt hat. Nach der Gradtagszahlentabelle müssten für die vier Wintermonate 60 Prozent der Heizkosten gezahlt werden. Bei einer zeitanteiligen Aufteilung (4 von 12 Monaten) wäre es nur ein Drittel.
Für die Aufteilung des verbrauchsabhängigen Kostenanteils (50% bis 70% der Heizkosten) muss neben der regulären Ablesung der Erfassungssysteme am Ende der Abrechnungsperiode noch eine Zwischenablesung zum Zeitpunkt des Mieterwechsels erfolgen. Problematisch kann das bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip sein, wenn der Mieterwechsel ganz am Anfang oder fast am Ende der Abrechnungsperiode erfolgt und die Messflüssigkeit noch gar nicht oder nahezu vollständig verdunstet ist. Dann sind die abgelesenen „Zwischenwerte“ nicht verwertbar. Hier muss – so der DMB – dann auch für den verbrauchsabhängigen Kostenanteil auf die Gradtagszahlentabelle zurückgegriffen werden.
Schätzung der Heizkosten
Heizkosten in Mehrfamilienhäusern müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das bestimmt die Heizkostenverordnung. Deshalb sind alle Wohnungen bzw. alle Zimmer und Heizkörper mit Erfassungssystemen ausgerüstet, die einmal im Jahr abgelesen werden müssen und so Grundlage für die Verbrauchsabrechnung sind.
Was aber, wenn der Verbrauch, zum Beispiel wegen eines Geräteausfalls, nicht abgelesen werden kann? In derartigen Ausnahmefällen darf der Energieverbrauch des Mieters geschätzt werden. Geschätzt werden darf – so der Deutsche Mieterbund (DMB) – auch, wenn falsch abgelesen wurde, bei Computerfehlern, Verlust der Ablesedaten oder einer versehentlich unterbliebenen Ablesung. Auch wenn die Ablesung der Erfassungssysteme nicht erfolgte, weil der Mieter trotz mehrfachen Versuchen nicht angetroffen wurde, darf dessen Energieverbrauch geschätzt werden.Die Heizkostenverordnung gibt auch vor, wie zu schätzen ist. So kann der Verbrauch vergleichbarer Räume oder Wohnungen im Haus innerhalb der aktuellen Abrechnungsperiode zugrunde gelegt werden. Oder es wird zurückgegriffen auf den Verbrauch der betroffenen Räume oder Wohnungen in einer früheren Abrechnungsperiode. Zulässig – aber oft ungenau – ist es, auf den Durchschnittsverbrauch im Haus abzustellen.
Wichtig: Höchstens 25 Prozent der Wohnfläche des Hauses können geschätzt werden, um die Verbrauchsabrechnung zu retten. Wird die 25-Prozent-Grenze überschritten, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich, müssen die Heizkosten nach Quadratmetern, also nach der Wohnfläche, verteilt werden. Das aber bedeutet nach Angaben des DMB, dass der Mieter das Recht hat, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen.
